Vous êtes propriétaire ou utilisateur de locaux professionnels, connaissez-vous les documents indispensables pour la vente, la location ou l’achat d’un local, précisément le DDT ?
Pour une vision détaillée de cette partie du dossier nous avons interviewé pour vous Monsieur Vincent MARRE, expert dans son domaine en diagnostics immobiliers
Vincent quelle est votre activité et votre rôle dans la société ?
Je suis Directeur Commercial au sein de la Société ASE31 qui existe depuis 12 ans. Elle est une référence dans le domaine du diagnostic immobilier, nous avons réalisé près de 9 000 dossiers depuis la création de l’agence de Toulouse, aussi bien en immobilier d’habitation que dans les locaux professionnels.
Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ?
Un diagnostic immobilier est un repérage donnant lieu à un rapport appelé DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) qui a pour but de faire un état des lieux technique d’un local professionnel avant une transaction, la réalisation de travaux ou bien encore avant une démolition. Il est composé des diagnostics obligatoires suivants :
Le certificat
de mesurage Loi Carrez : permet
de mesurer la surface privative d’un bien (clos et couvert), les surfaces non exploitables
comme un escalier, une cave ou bien encore un mur …ne sont pas comprises.
Ce diagnostic est valable pour une durée indéterminée si aucune modification de
la structure n’a été réalisée et seulement obligatoire dans le cas de bien en copropriété. Il conviendra malgré tout de la refaire en cas de
vente pour des raisons d’assurance, le recours en cas d’erreur n’est possible
que pendant un an.
Le diagnostic Amiante : il est obligatoire pour tous les biens ayant été construits avant le 1er juillet 1997. Il a pour but de détecter la présence d’amiante au sein du local. Ce diagnostic, est valable pendant 3 ans. Au delà, il faut vérifier périodiquement l’état des matériaux amiantés.
Il en existe plusieurs sortes :
DTA : Dossier technique amiante, obligatoire dans le cadre d’une vente, d’une location ou tout simplement dans l’exploitation d’un bâtiment.
Rapport de repérage amiante avant travaux : obligatoire avant tous travaux, même petits. Le principe est de procéder à des prélèvements de matériaux non visibles, tels que colles, enduits, etc…
Rapport de repérage amiante avant démolition : obligatoire avant démolition d’un bien, afin de protéger les intervenants.
Le DPE : Diagnostic de Performance Énergétique, a pour objectif d’informer le futur propriétaire ou locataire de la consommation d’énergie, du classement énergétique et de du niveau l’émission de gaz à effet de serre du local. Il est valable 10 ans. Dans le cadre d’un local professionnel, le DPE est calculé à l’aide des factures de consommations réelles du bien, fournies par l’occupant.
Le diagnostic Termites : a pour objectif d’identifier la présence ou non d’insectes xylophages (termites) dans un local. Ce diagnostic est valable 6 mois
L’ERP : Etat des Risques et Pollutions ce diagnostic informe le futur acquéreur ou locataire de locaux commerciaux, de bureaux ou bien encore d’un local d’activité sur l’état des sols. Il permet d’anticiper des risques éventuels liés à une possible pollution des sols. Il est valable 6 mois.
Voici les diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente, d’une location ou d’un achat en immobilier de locaux professionnels ?
Quel est le procédé pour réaliser un diagnostic ?
On se
rend dans les locaux et on effectue un repérage:
– Prise des mesures,
– Diagnostic du bien: c’est déterminer les matériaux, les moyens de chauffage,
– Pour les boiseries on poinçonne pour dépister la présence éventuelle de
termites.
– Pour l’amiante, si on détecte des matériaux susceptibles de contenir de
l’amiante, on réalise des prélèvements envoyés à un laboratoire certifié qui, après
analyse, nous envoie les résultats à intégrer au rapport. Dans tous les cas le
rôle du diagnostiqueur, en présence de matériau susceptible de contenir de
l’amiante est de conclure. (présence ou absence d’amiante).
« Chaque rapport est un nouveau dossier, une nouvelle enquête, un nouveau bâtiment à découvrir, il faut donc être attentif à chaque bâtiment. »
L’opérateur est un technicien qui effectue le diagnostic. Il peut conclure à la présence d’amiante « sur jugement de l’opérateur », sans avoir recours obligatoirement à une analyse en laboratoire dans le cas de matériaux en fibres ciment, par exemple (cas des toitures ou conduits en fibres d’amiante installées avant 1997).
Combien de temps prend la réalisation d’un diagnostic ?
Le relevé prend, en moyenne 2 heures, tout dépend de la surface et du nombre de diagnostics à réaliser dans la mission.
Le temps varie selon le type de local et pas forcément selon la surface.
Pour les bâtiments tertiaires, bureaux, locaux professionnels, entrepôts il faut compter de 2 à 3 jours pour réaliser le repérage et son rapport.
« Nous sommes réactifs, nous intervenons rapidement, généralement dans la semaine. »
Les normes changent-elles régulièrement et à quelle fréquence ?
Les normes changent de façon assez variable pour l’habitation et pour les locaux professionnels. La dernière norme amiante date de 2017.
La réglementation évoluant très rapidement il faut donc avoir une veille juridique permanente, c’est impératif dans notre métier
Avez-vous d’autres éléments à rajouter ?
Un bon diagnostic est un élément clé d’une vente ou d’une location de locaux professionnels, sur lequel nous pourrons nous appuyer.
Un mauvais diagnostic peut entraîner l’arrêt d’un chantier voire même remettre en cause la vente ou la location d’un bien immobilier. En tant que diagnostiqueurs, nous en prenons donc l’entière responsabilité puisque nous avons rédigé et signé notre rapport.
Il est donc très important de s’adresser à un professionnel certifié et expérimenté.
Nous remercions chaleureusement Monsieur Vincent MARRE pour son aimable participation.
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