LOUER DES LOCAUX D’ACTIVITES, BAIL PROFESSIONNEL OU BAIL COMMERCIAL, LEURS DIFFÉRENCES

Le bail professionnel et le bail commercial sont deux types de baux à destination des professionnels où ils pratiquent leurs activités, le type de bail s’applique en fonction de leurs statuts, les locaux sont des bureaux, des locaux d’activités , des entrepôts, des locaux commerciaux ou des terrains. Dans certains cas, le preneur et le bailleur peuvent choisir entre ces deux types de baux pour concrétiser la location d’un local, comme par exemple, lorsqu’un professionnel classé en profession libérale est inscrit en tant que société au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) et qu’il recherche des bureaux disponibles ou des locaux d’activités


Les grandes différences entre ces deux types de baux

L’activité du preneur ou locataire:
Qu’il s’agisse de location ou vente de bureaux, d’entrepôt, locaux commerciaux ou tout autre bien immobilier, le bail commercial appelé aussi bail 3/6/9 est destiné aux activités commerciales, artisanales et industrielles, alors que le bail professionnel est destiné aux activités non commerciales, c’est-à-dire, aux professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC). Il s’agit donc des professions libérales ou associatives.
Toutefois, un bail 3/6/9 peut être conclue par un locataire ayant pour activité une profession libérale, en accord avec les deux parties (le preneur et le bailleur).
A l’inverse, les professionnels ayant des activités commerciales, artisanales ou industrielles, inscrites au RCS ou au répertoire des métiers, ne peuvent pas conclure d‘autres types de baux (à l’exception du bail dérogatoire) et seront obligatoirement soumis à la législation lié au statut: article L. 145-5 du Code de commerce .

La durée des baux :
La durée minimum d’un bail commercial est de 9 ans, alors que la durée minimum d’un bail professionnel est de 6 ans. Il s’agit bien d’une durée minimum, rien n’empêche les parties de conclure un contrat de location pour une durée supérieure.

Facultés de résiliation du locataire et du propriétaire:
Le locataire d’un local d’activité avec un bail de type contrat de location professionnel peut le résilier de façon anticipée, à tout moment en justifiant d’un préavis de 6 mois.
Or, dans le cas d’une location de locaux avec un bail de type contrat de location commercial, la résiliation anticipée est encadrée. Le locataire pourra résilier son bail à la fin de chaque période triennale avec un préavis de 6 mois.
Le propriétaire, lui, dans le premier cas , ne peut résilier le bail de façon anticipée, mais uniquement en fin de bail.
Pour le second cas le propriétaire a également la possibilité de donner congés à son locataire à la fin de chaque période triennale, moyennant une indemnité d’éviction et uniquement dans des cas spécifiques régis par les articles : articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 du code du commerce, en délivrant congé par acte extrajudiciaire conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce.

Droit au renouvellement:
Le locataire sous bail du type professionnel ne bénéficie pas du droit au renouvellement, c’est d’ailleurs pour cela que le propriétaire a la faculté de résilier le bail en son terme. A la différence du bail commercial pour tout local d’activité, dont le droit au renouvellement est un des points les plus importants. Le locataire d’un bail commercial, en fin de bail, peut, s’il le souhaite, le renouveler

Forme des baux:

Les baux professionnels n’étant pas régi par une législation ou un statut spécifique, il doit être nécessairement écrit. En effet, il est important d’être vigilant dans la rédaction d’un bail professionnel, notamment sur les points suivants,
– si ce n’est pas précisé dans le bail, le loyer ne peut pas être révisé
– la sous-location et la cession du bail sont autorisées sauf s’il est écrit qu’elles sont interdites ou limitées.
Au contraire, les baux commerciaux est régi par le statut des baux commerciaux, qui même, concrétisé de façon oral, fait foi. Bien sûr, en termes de bail, il est toujours conseillé d’établir par un contrat écrit.
Pour reprendre les mêmes exemples que pour le bail professionnel :
– le révision du loyer peut intervenir légalement tous les 3 ans, voir, à tout moment si l’on prévoit une clause d’indexation mobile au bail
– la sous-location est interdite, sauf si le bail précise qu’elle est autorisée
– la cession du bail ne peut être interdite en cas de cession du fonds, mais peut être encadrée.

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