IMMOBILIER D’ENTREPRISE : INVESTIR DANS LES LOCAUX COMMERCIAUX

Vous souhaitez investir dans l’immobilier d’entreprise et plus particulièrement dans les locaux commerciaux, vous débutez et vous vous posez mille questions ?

Il faut savoir que dans un passé encore très proche, l’immobilier commercial intéressait très peu d’investisseurs (belle époque), aujourd’hui ce type d’investissement est devenu porteur et très recherché. Nous avons interviewé pour vous un professionnel spécialisé dans la location d’immeubles commerciaux à Toulouse : Emmanuel SEBBAH que nous remercions chaleureusement pour sa participation.

Emmanuel quelle est votre activité ?

J’ai une foncière en immobilier commercial qui achète et loue des immeubles commerciaux.

Pouvez-vous préciser le type de bien ?

Ce sont des locaux commerciaux destinés à la vente au détail.

 Quelle est l’origine du choix de votre activité et à quelle date avez-vous commencé ?

En 1998, c’est grâce à mon père Martial SEBBAH que j’ai acheté mon premier local, il m’a fait bénéficier de son expérience, de son réseau et de son aide financière, j’ai eu beaucoup de chance car ce n’est pas facile de devenir investisseur et les banques sont très exigeantes.

Quelles sont vos plus grandes réussites ?

Ma meilleure réussite c’est bien sûr la première, car sur 10 dossiers en cours c’est celui qui a abouti, il est bien sûr évident que le meilleur restera toujours le dernier local acheté.

Quel est d’après vous le taux de transformation pour une affaire aboutie et sur combien ?

En moyenne il faut compter 5 offres d’achat pour une réussie.

D’après vous quelles sont les causes d’échec pour les autres ?

  • La limitation de budget.
  • La surenchère d’un autre acquéreur.
  • Si tous les éléments ne sont pas réunis (bancaires, permis de construire, potentiel du bien à la location …)

Dans le cadre d’un échec pour un achat que vous souhaitez vraiment faire, quelles pourraient en être les raisons ?

  • Des raisons administratives.
  • Limitation de moyens financiers.
  • Surenchère trop importante d’un autre acquéreur.
  • Risque trop important

Comment identifier les critères du bon achat d’un local commercial ?

  • L’avenir du local (immobilier dit immobile)
  • Un bon achat est un local commercial qui s’autofinance : le loyer couvre l’échéance bancaire
  • La renommée, la solvabilité et la qualité du locataire de locaux loués
  • Un emplacement de valeur
  • Faire l’achat d’un local commercial sur un prix de vente sous-évalué

Achèteriez-vous des locaux commerciaux vacants ?

Non car les banques ne financent pas des locaux d’activité sans locataires sachant qu’elles financent au plus 80% du prix du local loué.
Il faudrait donc financer le bien immobilier sur la trésorerie de la foncière ou être en accord avec le vendeur pour trouver un locataire avant.

Comment calculez-vous un montant de loyer ?

Je confie cette tâche aux agents immobiliers spécialisés en immobilier d’entreprise, ils connaissent mieux que moi le marché Toulousain et ils savent recadrer nos attentes en fonction de la réalité du marché.
Leurs connaissances sont basées d’une part sur leur expérience et sur la diversité de leurs clients sur différents secteurs ce qui leurs donnent une vision très objective.
Attention tous ne sont pas compétents.

Comment faites-vous pour louer vos locaux commerciaux ?

Là aussi je fais appel aux agents en immobilier d’entreprise car les annonces sur beaucoup de supports dédiés aux particuliers, génèrent beaucoup d’incertitudes quant à la fiabilité de la recherche et la crédibilité des candidats.
L’agent immobilier valide la qualité et la solvabilité du ou des candidats à la location de locaux commerciaux et nous propose de bons locataires.
Par contre, il est toutefois préférable de sélectionner au plus 3 cabinets, en effet le fait de confier son bien d’investissement à trop de cabinets peut engendrer un résultat néfaste où le candidat à la location peut penser que l’investisseur est dans l’urgence de louer son local et de ce fait cela laisse présager de rudes négociations au risque de perdre le locataire.

Comment choisissez-vous vos partenaires agents immobilier ?

Avant tout par le contact humain et par la qualité de leur travail, tous ne sont pas égaux.
Il ne faut pas penser que les plus grandes enseignes sont forcément les meilleures, pour ma part je travaille souvent avec des enseignes locales que me donnent entière satisfaction, peut être mes actifs leurs correspondent plus ?!

Quelle est votre évolution depuis 1998 ?

J’ai démarré en 1998 en achetant un local commercial de 400 m² (pour information la rentabilité de l’époque était aux environs de 16%), je possède aujourd’hui 75 locaux d’activités commerciales, j’ai aussi quelques bureaux et quelques locaux d’activités, pour un chiffre d’affaire de 3 M€.
Je rappelle que mon père Martial SEBBAH a participé à mes débuts entre autres comme cautionnaire et qu’ensuite, très rapidement, je suis devenu autonome financièrement.
Mes biens immobiliers sont essentiellement sur Toulouse, Portet-sur-Garonne, Aucamville et au plus sur la Haute Garonne, quand on a pas la structure adaptée, il faut rester sur son territoire que l’on connait bien

Conseilleriez-vous à un jeune investisseur d’investir sur son territoire, pour un Toulousain sur Colomiers, Blagnac, Balma, L’Union, etc… ?

Oui je conseille vivement à un investisseur débutant d’acheter sur sa région et de s’y tenir dans l’avenir s’il n’a pas la structure pour gérer ses biens d’investissements, ça lui permet de recevoir ses locataires, de gérer d’éventuels sinistres rapidement dans les meilleures conditions, de réaliser lui-même ses états des lieux entrants et sortants.
Surtout ne jamais acheter des locaux d’activités commerciales sans connaître parfaitement le lieu.

Quels sont les éléments essentiels et les qualités pour débuter dans ce domaine ?

  • Avoir du sang froid, ne pas mettre d’affect.
  • Savoir prendre des risques.
  • Être bien entouré d’experts, les agents d’immobilier commercial étant de bons conseils pour vous aider, le métier est simple mais les enjeux importants
  • Avoir de bonnes relations avec son ou ses banquiers pour les financements et une bonne trésorerie pour parer aux aléas.
  • Disposer d’un bon bilan est indispensable pour être finançable
  • Comprendre et accepter de ne pas être seul à vouloir acheter les mêmes affaires.

Quelques conseils pour un débutant :

  • Être vigilant sur l’emplacement.
  • Attention au prix de vente du local
  • Eviter certaines activités à risques
  • Instaurer une relation de confiance avec ses locataires
  • La qualité des candidatures à la location
  • Démarrer avec des premiers achats que l’on peut se payer soi-même pour pouvoir faire face à d’éventuelles périodes de vacances.
  • NE JAMAIS VENDRE
  • Réendetter ses actifs
  • Anticiper sur l’achat d’un foncier auquel personne ne croit à l’instant T.

Encore une fois merci Emmanuel SEBBAH pour la qualité de vos réponses à nos questions.

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